Покупая новостройку у застройщика, вы не видите, что покупаете, потому что дом еще не построен. Вы сталкиваетесь с другим типом продавца и рискуете больше, чем при покупке старой квартиры. Я тоже через это прошел при покупке своей первой квартиры. Выберите квартиры от застройщика в Барнауле на сайте cp22.ru.
Если у вас остались вопросы после прочтения статьи, не стесняйтесь оставлять мне сообщение в комментариях.
Кто застройщик, у которого вы покупаете новую квартиру?
Наиболее распространенная структура выглядит так. В начале всего процесса стоит инвестор, решивший вложить свои деньги в жилищное строительство. Инвестором может быть физическое лицо / предприниматель или учреждение (банк, инвестиционная группа, фонд недвижимости и т. Д.).
Инфографика — типы инвесторов в жилищные проекты, предприниматель, учреждение, инвестиционная группа
Для вас как покупателя важно быть инвестором, который:
уже реализовал больше проектов и имеет хорошую репутацию на рынке
он может профинансировать весь проект, и в середине строительства у него не закончатся деньги и он не завершит проект
Проектная компания (SPV)
Когда инвестору удается найти подходящий земельный участок для строительства, он чаще всего вкладывает его в проектную специализированную компанию — SPV, от англ. Эта компания (s.r.o. или a.s.) не занимается другой деятельностью:
основан только на проекте
является собственником земли
подает заявку на разрешение на строительство
заключает договор со строительной компанией, которая построит дом
Проектная компания является первым владельцем всего многоквартирного дома и одновременно продавцом, который заключает договор купли-продажи с вами как с покупателем конкретной квартиры.
схема продавца (проектной компании) и покупателя жилого помещения, заключающих договор купли-продажи
Таким образом, термин РАЗРАБОТЧИК стал обычным как для проектной компании, так и для инвестора.
На какой риск вы пойдете?
Разработчик может предложить вам различные графики оплаты и мотивировать вас оплатить покупную цену как можно скорее. Тогда вам решать, какой риск вы при этом пойдете, и подойти к нему. Необходимо понимать, что продавцом остается компания — предприниматель, которая может или не может завершить жилищный проект.
качели с дешевым смайликом внизу и курильщик, хмурящийся с большим риском на противоположном конце
Финансирование проекта
Вы уже узнали, почему инвестору важно быть финансово сильным. Он должен иметь возможность профинансировать все строительство и действительно завершить строительство.
Однако большинство инвесторов также используют банковское финансирование. Для того, чтобы инвестор получил финансирование в банке, он должен выполнить ряд условий. Например:
заключить договор со строительной компанией с фиксированной ценой на работы и обязательной датой завершения строительства. Очень важно для вас как покупателя.
Схема заинтересованных сторон при инвестировании в девелоперский проект — инвестор, проектная компания, строительная компания, финансирующий банк
Вы можете сами убедиться, что наличие банка разработчика как части проекта не совсем плохо для вас, потому что банк часто финансирует большую часть проекта, чем сам разработчик, и поэтому хочет иметь большой контроль над тем, что происходит в проекте:
требует от разработчика идеально подготовить проект
имеет свой строительный надзор на строительной площадке
он только возмещает фактически понесенные расходы по ссуде
ваши платежи в счет покупной цены и других покупателей блокируются на отдельном счете проектной компании, и застройщик не может касаться их до завершения строительства. Когда строительство будет завершено, банк сначала снимет деньги на погашение всей строительной ссуды, а остальное уже застройщик.
Купить квартиру, не обременяя ее залогом на банк застройщика
Когда вы покупаете квартиру и оформляете ипотеку, банк требует от вас заложить недвижимость, вашу квартиру. Разработчик находится в точно такой же ситуации. Право залога его финансирующего банка является обязательным в кадастре на землю и строящуюся недвижимость.
Поэтому, будучи покупателем жилой единицы, попросите застройщика дать обещание отказаться от залогового права своего банка, прежде чем вы что-либо с ним подпишете. Когда вы заплатите застройщику за квартиру, его банк выдаст квитанцию о кадастре, и он погасит залог.
С вашей позиции как покупателя также важно выбрать генерального подрядчика здания и его гарантию, которую застройщик затем предоставит вам в зеркальном отображении.
Выбранная строительная компания заключает договор с проектной компанией на строительство всего дома и обязуется завершить строительство к определенному сроку.
