Подписывайтесь на Stroi.mos.ru
7 195 договоров долевого участия (это 88% ДДУ) в строительстве на рынке жилой и нежилой недвижимости с использованием эскроу-счетов зарегистрировано в столице в январе этого года, сообщили в пресс-службе управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии столицы (Росреестр).
«Это на 1 374 ДДУ меньше январского результата прошлого года, при этом к показателям за два предыдущих года отмечается существенный прирост месяц к месяцу: почти в два раза к 2021 году и в четыре раза к 2020 году. Средняя доля эскроу-счетов от общего количества зарегистрированных в Москве ДДУ с начала действия механизма проектного финансирования составляет 58%. При этом в январе 2023 года она достигла 88%. Этот показатель стал максимальным для января с 2020 года», – сказал руководитель управления Росреестра по Москве Игорь Майданов.
Начать просмотр
ВОПРОСЫ #7
Эскроу-счета: что нужно знать покупателям квартир в новостройках?
Эскроу-счета: что нужно знать покупателям квартир в новостройках?
-
вопрос 1
Что такое эскроу-счета?
-
вопрос 2
С какими сложностями может столкнуться покупатель?
-
вопрос 3
Как оформляется сделка с застройщиком и банком?
-
вопрос 4
Может ли покупатель вернуть деньги с эскроу-счета?
-
вопрос 5
Что делать, если застройщик обанкротился?
-
вопрос 6
Что делать, если обанкротился банк?
-
вопрос 7
Можно ли купить квартиру в доме на стадии котлована с помощью эскроу-счетов?
Основным источником финансирования строительства нового жилья были деньги покупателей, поэтому был принят закон об участии в долевом строительстве (214-ФЗ). Гражданин, желающий приобрести квартиру на стадии «котлована», заключал договор долевого участия (ДДУ) со строительной компанией и перечислял ей деньги на возведение жилья. Покупатель получал свою квартиру, застройщик – прибыль. Долевое строительство быстро стало популярным – стоимость квадратного метра в строящемся доме была значительно ниже, чем в готовом. Были и подводные камни – из-за мошенничества стройка могла остановиться или не начаться совсем. Тогда появлялись долгострои и десятки тысяч обманутых дольщиков.
С 1 июля 2019 года квартиры в новых проектах ЖК продаются только через эскроу-счета. Покупатель и застройщик заключают договор, по которому деньги покупателя перечисляются в банк на специальный сберегательный счет – эскроу. Застройщик возводит дом на собственные деньги или кредиты банков. Деньги дольщиков он получает только после сдачи дома в эксплуатацию. Такая система позволит избежать появления долгостроев и обманутых дольщиков.
Назад
Раньше застройщик мог работать с любым банком. Теперь их список составляет Центробанк (список обновляется раз в квартал). Теперь, если застройщик взял кредит на строительство дома, закон обязывает его открывать эскроу-счет только в том же банке.
Назад
Застройщик и покупатель заключают ДДУ, по условиям которого оплата строящейся квартиры пройдет с использованием эскроу-счета.
Оформление и регистрация в Росреестре займет 9 и более дней.
Покупатель, банк и застройщик подписывают трехсторонний договор на открытие эскроу-счета.
Покупатель вносит средства на эскроу-счет и ждет завершения строительства.
Итого на оформление всей сделки по покупке квартиры в строящемся доме с оплатой через эскроу-счет понадобится около двух и более недель.
Назад
Вернуть деньги с эскроу-счета можно при расторжении ДДУ только при неисполнении застройщиком своих обязательств. А именно:
- если застройщик не передаст квартиру в срок или станет очевидно, что он не успеет завершить строительство вовремя;
- девелопер признан банкротом или в отношении него открыто конкурсное производство (одна из процедур, предваряющих банкротство);
- застройщик ликвидирован по решению суда.
Забрать деньги только потому, что клиент передумал покупать квартиру, – НЕЛЬЗЯ.
Назад
В этом случае дольщик имеет право:
- забрать деньги с эскроу-счета и направить их в другую стройку;
- оставить деньги на эскроу-счете и потребовать в суде передачи ему жилья (если дом уже построен) или подыскать вместе с другими дольщиками нового девелопера для завершения проекта.
Назад
Право открывать эскроу-счета для покупателей строящегося жилья получат далеко не все банки. В их число входят наиболее надежные участники рынка, чье банкротство маловероятно.
Кроме того, каждый взнос на эскроу-счет, открытый для участия в долевом строительстве, застрахован государством на сумму до 10 млн рублей. В среднем жилье в России стоит меньше 10 млн рублей. Это значит, что подавляющее большинство покупателей квартир в строящихся домах вернут свои деньги при форс-мажоре.
Однако в Москве и Санкт-Петербурге в массовом сегменте новостроек средние трехкомнатные квартиры стоят от 12 млн рублей и выше, и это покупателям нужно учитывать. Риски сохраняются и при приобретении дорогостоящего жилья бизнес-, премиум- и элитного класса, загородных домов или таунхаусов.
Назад
Чтобы скорей получить прибыль, застройщик стремился открывать продажи на стадии котлована. При новой схеме привлечения средств такая необходимость исчезает, ведь теперь деньги дает банк. Однако банк заинтересован в снижении рисков, и ему выгодно раннее привлечение денег дольщиков. Чем больше средств соберет застройщик и чем раньше они окажутся на эскроу-счетах, тем дешевле становится кредит для строительной компании. Поэтому продажи, как и сейчас, откроются на ранних стадиях строительства.
Участие банка в строительстве не будет бесплатным. Кредитор в новой схеме финансирования берет на себя значительные риски, которые снимаются с дольщиков.
Затраты на обслуживание кредита и выплату процентов будут учитываться девелоперами при определении цены на жилье. Чем дороже кредит – тем дороже квартиры в новостройках для покупателей. Вместе с тем, банки заявляют о готовности снизить ставки для застройщиков до такой степени, что их участие в строительстве не отразится на ценах. Однако это произойдет в том случае, если новостройка будет пользоваться успехом у покупателей.
Назад
По отношению к январю 2022 года (8 569 ДДУ) показатель за первый месяц 2023 года уменьшился на 16%, но на 70% превысил показатель аналогичного периода 2021 года (4 231 ДДУ).
Летом 2019 года застройщики перешли к проектному финансированию с использованием эскроу-счетов, что позволило обезопасить вложения граждан – участников долевого строительства, а также исключить возможность появления новых обманутых дольщиков.
Напомним, с 2011 года власти столицы решили проблемы более 25 тыс. обманутых дольщиков. Для завершения строительства проблемных объектов в Москве привлечены как городские застройщики, которые строят за счет средств городского бюджета, так и новые инвесторы. Также столица предоставляет дольщикам компенсационные квартиры.
В январе 2023 года город принял решение выделить субсидию Московскому фонду защиты прав дольщиков в размере 19,5 млрд рублей, который завершает строительство ряда проблемных жилых объектов в столице за счет средств городского бюджета.
Эти средства позволят достроить несколько проблемных комплексов в границах «старого» города и в Новой Москве. Таким образом, будут восстановлены права более чем 2 тыс. пострадавших граждан.
