Депутат ГД Николай Николаев: проблема дольщиков решится только при отсутствии «долевки»

0
84

Депутат ГД Николай Николаев: проблема дольщиков решится только при отсутствии «долевки»

5 июля прошла пресс-конференция председателя Комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева на тему: «Долевое строительство: как новые требования к застройщикам могут отразиться на российском рынке недвижимости».

В рамках пресс-конференции были подняты такие актуальные вопросы, как: будут ли появляться вновь обманутые дольщики, что ждет покупателей новостроек, как отразится отмена долевого строительства на цене квартиры, и сократится ли число застройщиков? Кроме того, шла речь о развитии механизмов защиты прав дольщиков, о стимулировании добросовестных участников рынка к достройке проблемных домов и об изменениях правил долевого строительства с принятием нового закона.

Открывая пресс-конференцию, Николай Николаев особо подчеркнул, что считает важнейшим событием подписание Президентом РФ одобренного Госдумой законопроекта, вносящего  изменения в законодательство о долевом строительстве. Эти изменения, без малого, — самая большая и радикальная реформа на рынке жилищного строительства за всю историю России. Ведь та система долевого строительства, которая работает с 90-х годов, вне зависимости от попыток Правительства РФ и законодателей видоизменить этот механизм, ежегодно приносила 40-50 тыс. обманутых дольщиков. Конечно, и региональные власти, и общественники, и инициативные группы работали над тем, чтобы восстановить в своих правах обманутых людей. И когда одни получали, в конце концов, свои квартиры, появлялись другие – новые обманутые дольщики.

По данным на 1 апреля в стране насчитывается 200 тыс. обманутых дольщиков. И, по словам Николая Николаева, «мы не сможем победить эту проблему до тех пор, пока мы не изымем саму возможность появления новых обманутых дольщиков. А это возможно только при появлении нового механизма финансирования жилищного строительства».

В результате, в соответствии с Законом, с 1 июля текущего года вводится целый ряд новых требований. Во-первых, для всех застройщиков, начавших реализацию тех или иных проектов, вводится обязательное частичное банковское сопровождение: под каждое разрешение на строительство застройщик должен будет открыть банковский счет. Таким образом, заметил Председатель Комитета, «мы начинаем бороться с «котловым методом» сбора денег».

Каждый застройщик пойдет в банк
Для тех проектов, которые будут начаты с 1 июля, банковское сопровождение будет работать уже в другом режиме – у банков появляется право приостанавливать те платежи и отказывать в тех платежах, которые оказываются нецелевыми и несоответствующими закону. Одновременно с этим начала работать норма, позволяющая реализовывать проекты жилищного строительства с помощью эскроу-счетов, т.е. целевых накопительных счетов. Как пояснил Николай Николаев, «человек, захотевший купить квартиру, может заключить договор с застройщиком, но деньги будут поступать не  застройщику, а на этот эскроу-счет. Очень важно, что эти счета будут застрахованы на сумму до 10 млн руб. в системе страхования вкладов».

Сейчас – это параллельная модель, которую застройщик может выбрать самостоятельно. Но с 1 июля 2019 года все начатые по жилищному строительству проекты смогут реализовываться только с помощью эскроу-счетов, т.е. для покупателей квартир на начальном этапе – только через такие счета.

В зале прозвучал вопрос о том, не появится ли на рынке большой объем одобренных проектов, где прошла техническая продажа первого ДДУ, которые будут лежать и ждать своего часа, чтобы выйти на рынок и работать не по эскроу-счетам?

По словам Председателя Комитета, чтобы такого явления не было, необходимо ввести целый набор мотивационных мер для перехода застройщиков на эскроу-счета. Причем подобные счета выгодны в первую очередь для людей. При покупке квартиры на нулевом этапе в проекте, который использует эскроу-счета, люди вообще исключены из группы риска. В ценовой диапазон до 10 млн руб. помещается до 90% квартир. И если банк разорился – в системе страхования вкладов человек получает деньги обратно. Если застройщик разорился – деньги не потеряны, т.к. они переходят на счет застройщика, только когда дом будет сдан в эксплуатацию. Кроме того, при определенных обстоятельствах, например, при просрочке, покупатель вправе забрать свои деньги. «Риски должны быть поделены между профессиональными участниками этого рынка», — подчеркнул Николаев.

Но нужно ли инвесторам или застройщикам, ведущих достройку проблемных объектов, показывать расчетные счета? Если застройщик привлекает средства граждан – да, он обязан это опубликовать. Николай Николаев не исключает дальнейшего совершенствования закона и уточняет, что задача «задушить» всех застройщиков не стоит. Поэтому некоторые внесенные нормы были скорректированы, к примеру, принцип «одна компания – одно разрешение на строительство». Ведь по проектам комплексного развития территорий будет невозможно строить коммуникации, прокладывать трубы. Теперь это принцип «одна компания и много разрешений на строительство в рамках одного договора развития территорий», но необходимо привлекать средства под каждое разрешение на строительство по отдельному банковскому счету.

Застройщики – под тотальным контролем
Не менее важно, что с 1 июля этого года вводится целый ряд новых требований к застройщикам. Председатель Комитета посетовал, что «долгие годы рынок застройщиков оставался, пожалуй, единственным рынком, участники которого могли привлекать средства граждан без какого-либо контроля. Ежегодно в этот рынок «вплескивало» более 1 трл. 700 млрд. руб., которые поступали к застройщикам, и, по факту, каких-либо регламентов использования этих средств ни у кого не было».

Действительно, контроль в этой сфере в разных регионах осуществляется абсолютно разными органами власти – это может быть даже отдел, который одновременно следит за алкогольным рынком или рынком розничной торговли. Поэтому вводятся новые требования, по которым все органы власти, занимающиеся контролем в сфере долевого строительства, и их руководители будут назначаться и сниматься по согласованию или по инициативе Министерства строительства и ЖКХ.

Кроме того, усиливаются действия единой информационной системы жилищного строительства, которая начала работу с 1 января этого года. Принятию поправок предшествовало полное отсутствие коммуникации между региональной властью и обманутыми дольщиками по всей России. Людям попросту негде было взять информацию об их объектах. В итоге расширилось количество субъектов, обязанных предоставлять информацию в единую информационную систему по жилищному строительству.

На вопрос, были ли случаи, когда региональные власти затягивали постановку на учет дольщиков, чтобы не нести ответственность, и как их заставить давать реальные данные, Николай Николаев отметил, что это один из ключевых моментов – соответствие или несоответствие количеству официально включенных проблемных объектов и реальных.

До введения единой информационной системы, по одним данным числилось 30 тыс обманутых дольщиков, по другим порядка 150 тыс. Теперь же в системе отображены все проблемные объекты: по данным Дом.рф, учтено боле 2 тыс проблемных домов. Николаев уточнил, что сейчас в реестрах числятся более 800 объектов, отраженных в дорожных картах, которые начинали строиться по 214-ФЗ. Однако проблема обманутых дольщиков гораздо шире, чем только 214-ФЗ – есть объекты, привлекавшие средства через ЖСК или другие схемы. Поэтому ежеквартально Комитет запрашивает данные у Министерства строительства и ЖКХ, по которым видно, что регионы вынуждены показывать ранее скрытые объекты. Происходит это и благодаря измененным критериям «проблемности».

Много вводится норм, которые относятся к будущему. Во-первых, установлен упрощенный порядок предоставления компенсационных земельных участков тем застройщикам, которые принимают на себя обязательства по достройке проблемных объектов. Теперь это может происходить без торгов. Во-вторых, появляется возможность жилищно-строительным кооперативам, созданным в рамках процедур банкротства, выполнять функции застройщиков.

Публично-правовая компания Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства наделена полномочиями по финансированию завершения строительства проблемных объектов и сопутствующей инфраструктуры, даже тех, по которым не уплачены взносы в Фонд, т.е. абсолютно всех объектов, за счет дополнительных имущественных взносов РФ и ее субъектов.

Что касается обсуждения повышения взносов в Фонд – эта норма не снята с повестки дня. Ее предлагается ввести только для новых проектов, и она будет служить мотиватором для перехода на эскроу-счета.

Николай Николаев напомнил, что было запрещено привлечение средств в долевое строительство через специальные облигации или жилищные сертификаты. К слову сказать, это не те жилищные сертификаты, которые дают, к примеру, военным, это специальные облигации, выпускаемые по закону. Кроме того, теперь существенно ограничена работа жилищно-строительных кооперативов по привлечению средств граждан.

С рынка уйдет каждый пятый
Конечно же, в Комитете ожидают, что порядка 10-20% застройщиков покинут рынок в результате новых введенных мер. Но Председатель подчеркнул, что это застройщики, использующие «пирамиды» и другие схемы, а «большая часть рынка жилищного строительства, я верю в это, — добросовестные застройщики, которые работают по соответствующим экономически обоснованным моделям, и им не составит труда перейти на новую модель».

Кроме того, Комитет в обязательном порядке держит на парламентском контроле все проблемные объекты, в том числе небезызвестный «Урбан Групп», в результате действий которого появилось порядка 20 тыс. новых обманутых дольщиков. В прошлом году было принято положение, исключающее для банкротства подобных застройщиков период наблюдения – благодаря этому Министерство строительства и ЖКХ и Дом.рф оперативно вмешались в ситуацию с «Урбан Групп». Причем по ряду домов уже получен ответ от Министерства о достройке в августе-сентябре.

И самый главный момент, волнующий всех граждан, как повлияет на стоимость квартир сокращение числа застройщиков в результате заработавших новых мер?

Николай Николаев подчеркнул, что с уходом недобросовестных застройщиков появятся новые, готовые работать прозрачно. При  этом востребованность жилья только вырастет. Ведь сегодня если человек хочет купить квартиру при нынешней ситуации с обманутыми дольщиками – ему действительно очень нужна квартира.

Оказывается, сейчас уже есть компании, которые заявили о повышении цен на квартиры. Но что поменялось для текущих объектов? С точки зрения экономики, финансовых вопросов – ничего. По словам Николаева, это спекуляция. «Мы будем обращаться в ФАС, потому что причин по повышению цен на текущие объекты нет, тем более в связи изменением законодательства». Единственная норма для объектов, которые сейчас реализуются – это открытие банковского счета на каждое разрешение на строительство. «Думаю, это не влияет на стоимость квадратного метра. Если мы будем встречать факты спекуляции, когда будут ссылаться на изменения в законодательстве, мы будем разбираться», — подчеркнул он.

Зачастую застройщик, начиная проект, не знает, чем он закончится. При этом хозяин застройщика в первый же договор долевого участия закладывает свою прибыль, которую изымает. Если дом не достроен, он вынужден привлекать средства. Кредит стоит 20-25%, кредит же на проектное финансирование будет стоить от 4 до10%, а оно в свою очередь предполагает гарантию на финансирование всего объекта до конца. «Если застройщики будут биться за застрахованные средства граждан, другая картина будет на рынке», — отметил Николаев. – «И не забывайте, когда начинается массированная реклама по какому-то объекту – значит что-то в нем не так».

Конечно же, законодательство должно быть стабильным. И, по словам Председателя Комитета, в новом Законе есть все параметры на долгие годы вперед. Если же получится так, что строители не станут переходить на новую модель, ситуация будет обязательно проанализирована.

Галина Крупен

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here