Потенциал роста рынка жилья — не в мегаполисах, а в малых городах и с госкомпанией

0
19

Потенциал роста рынка жилья  - не в мегаполисах, а в малых городах и с госкомпанией

Большинство аналитических и статистических данных показывает, что платежеспособный спрос на жилье падает – граждане России все меньше и меньше могут позволить себе купить новое комфортное жилье. Цены на квартиры в крупных городах постоянно растут, а в большинстве российских городов численностью менее 100 тысяч человек жилищное строительство либо находится на самом минимуме, либо не ведется вообще.

По данным аналитического исследования, которые в конце 2019 года опубликовало Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ), в 42 российских регионах строительство в малых городах (численностью менее 100 тысяч человек) не выявлено вообще, а в целом на всю Россию в малых городах строится 591 объект общей площадью 3,9 млн кв.м. И это при том, что в малых городах, районных центрах и поселках живет более 50% российских граждан. Получается, что половина населения России не имеет никаких возможностей улучшить свои жилищные условия.

При этом российские банки не собираются кредитовать застройщиков в малых городах, а долевое строительство в его прежнем виде больше не существует. Каким образом можно решить жилищную проблему «глубинной России»? Тринадцать лет назад такое решение было предложено – и за все эти годы не потеряло своей актуальности. Сегодня мы публикуем еще раз статью, вышедшую в журнале «Строительство» в 2007 году, и практически все ее положения звучат так, как будто написаны сегодня. Возможно, на этот раз к авторам следует прислушаться в самых высоких инстанциях?

 

"Государственная жилищная корпорация – ключ к доступному жилью"

Действующая сегодня на рынке жилья ситуация характеризуется огромным разрывом между себестоимостью и ценой предлагаемого продукта, который складывается из двух основных составляющих: обременений со стороны органов местного самоуправления и завышенной рентабельности.

Обременения можно условно разделить на явные (отраженные в договорах) и скрытые (не обеспеченные юридическим оформлением). К первым относятся требования в обмен на предоставление участка под застройку отдать часть квартир в распоряжение муниципального образования, вложить деньги в объекты ЖКХ, социальную инфраструктуру и т.д. Ко вторым относятся взятки. Обременения первого вида вызваны во многом искажениями в области межбюджетных отношений, которые привели к хроническому недофинансированию субъектов РФ и, опосредованно, муниципалитетов со стороны федерального центра. Обременения второго вида обусловлены низким качеством местного самоуправления как института.

Завышенная рентабельность вызвана отсутствием конкуренции на строительном рынке в связи с целенаправленными действиям по ее ограничению со стороны органов местного самоуправления, которые используют монополию как инструмент генерирования административной ренты. Отсутствие конкуренции также приводит к крайне неэффективной структуре и размерам затрат и полному отсутствию стимулов для их совершенствования.

Таким образом, проблема на рынке жилья со стороны предложения носит институциональный характер, связана с низким качеством государственного и муниципального управления и не может быть решена «невидимой рукой» рынка по причине отсутствия последнего. Лучшим подтверждением этому являются результаты создания института ипотечного кредитования, которое не привело, как ожидалось, к появлению рынка в ответ на платежеспособный спрос, а лишь увеличило административную ренту. При отсутствии рыночных сил лишь прямое вмешательство власти способно дать быстрый эффект. В идеале, подобная деятельность должна сопровождаться созданием институтов, которые позволят постепенно заменить государство механизмом рыночного саморегулирования. Но создание институтов занимает много времени, а интересы общества иногда требуют немедленных результатов.

Подобное вмешательство может быть осуществлено путем учреждения организации, деятельность которой будет направлена на создание рынка доступного жилья. В связи с размытостью понятия доступности и участившимися политическими инсинуациями по этому поводу требуется ввести определение, опирающееся на объективные и понятные всем критерии. К таким критериям относятся: средний доход в рассматриваемом муниципальном образовании и условия ипотечного кредитования.

Доступным должно считаться то жилье (54 кв.м.), которое семья из трех человек со средним доходом может приобрести с помощью 15-летнего ипотечного кредита по текущим ставкам, уплатив 30% собственных денег как первоначальный взнос. При этом ежемесячный платеж не должен превышать 30% семейного дохода.

Пример: Средний доход семьи в городе N — 30 000 рублей в месяц. Условия ипотеки: выдача кредита на 15 лет под 11% годовых. Плата по ипотечному кредиту составляет 30% от дохода ежемесячно, т.е. 9 000 рублей, что соответствует сумме кредита приблизительно в 790 000 руб. и цене квартиры порядка 1 150 000 руб. Т.е. цена одного квадратного метра – около 21000 руб. С небольшой погрешностью можно считать, что порог доступности цены квартиры равен 3,3 годовым доходам семьи из трех человек.

Осуществляя в соответствии с предлагаемой формулой расчеты в разрезе отдельных муниципальных образований, мы получаем цену доступного жилья, т.е. параметр при достижении которого 30-40% граждан с наиболее высокими доходами становятся потенциальными покупателями. Интерес представляет тот факт, что огромное количество муниципалитетов, которые сегодня фактически исключены из строительного рынка по причине завышенных цен, на самом деле обладают платежеспособным спросом, если вывести цены на уровень себестоимость (даже при текущей неэффективной структуре затрат) плюс разумная рентабельность без бюрократических обременений. Вопрос лишь в том, как заставить руководителей органов местного самоуправления и строительных организаций принять новые правила игры, которые в теории вопроса не так уж и ущербны для них, поскольку потерянная маржа прибыли компенсируется увеличением оборота за счет резкого роста рынка. Именно эту задачу и способна решить государственная жилищная корпорация (ГЖК), призванная по сути осуществить роль маркетмэйкера и работающая в двух основных направлениях.

1. ГЖК должна выполнять функции генерального заказчика по строительству жилья, концентрируя усилия на работе с органами местного самоуправления при получении земельных участков, экспертизе проектно-сметной документации, проведении конкурсов среди заказчиков (для текущего контроля за выполнением работ) и подрядчиков, контролем за проведением работ на стадии приемки объектов.

Данные функции могут осуществляться ГЖК в интересах государства и органов местного самоуправления (если строительство идет за счет бюджетных средств), а также в интересах граждан и организаций.

Доступ ГЖК на местные рынки может быть решен путем комплекса мер государственной поддержки. Например, путем установления законодательного требования при строительстве жилья за счет бюджетных средств передавать функции генерального заказчика исключительно данной организации. Или путем привязки выделения субсидий субъектам РФ из федерального бюджета на формирование инфраструктуры ЖКХ для новых строительных площадок только к тем проектам, в которых ГЖК выступает генеральным заказчиком. Необходимо обратить внимание, что на рынках небольших городов (менее 200 тыс. человек) основным барьером доступа служит не коррупция, а невысокий платежеспособный спрос, который способен гарантировать лишь низкую рентабельность и в связи с этим не привлекает строителей с крупных рынков. В подобных случаях приход организации как крупного и надежного инвестора будет сам по себе интересен для органов местного самоуправления и не потребует дополнительных мер императивного характера.

Организация получит перед локальными монополистами (в случае их наличия) следующие преимущества:

• Отсутствие зависимости и, соответственно, неформальных обязательств перед органами управления конкретного муниципалитета, что позволяет использовать весь объем предусмотренных законодательством и усиленных государственным статусом мер защиты своих интересов, особенно при выделении участков (суды всех уровней, прокуратура, казначейство, вышестоящие контрольно-ревизионные органы и т.д.).

• Более благоприятный доступ к финансированию благодаря масштабам деятельности и государственному статусу (перспективен институт финансовых гарантий под кредиты и займы организации как инструмент, не требующий прямых бюджетных расходов).

• Доступ к набору компетенций, связанных с качественным юридическим и проектным обеспечением своей деятельности.

• Доступ к широкой номенклатуре подрядчиков, зарекомендовавших себя в отношении качества и цены предлагаемых услуг.

• Доступ к широкой номенклатуре материалов по льготным оптовым ценам в связи с эффектом масштаба.

• Возможность освоения и внедрения новейших технологий с целью снижения себестоимости благодаря эффекту масштаба.

Реализация данных преимуществ позволит достичь следующих результатов:

• Повысить эффективность расходования бюджетных средств при реализации государственных и муниципальных проектов.

• Снизить цену жилья до уровня себестоимость плюс нормативно ограниченная рентабельность (без незаконных обременений).

• Увеличить объемы вводимого жилья.

• Гарантировать качество жилья благодаря единству применяемых стандартов.

• Запустить механизмы формирования эффективного рынка подрядчиков благодаря созданию через справедливые аукционы системы стимулов для снижения цены и повышения качества работ.

• Частично ликвидировать финансовую базу коррупции на уровне местного самоуправления.

По мере отладки и распространения среди участников рынка стандартов качества и проектного управления, ГЖК должна будет создать институт добровольной аккредитации коммерческих компаний, выполняющих функции заказчика, и обеспечить им доступ к сопоставимому портфелю инструментов поддержки и преференций. Подобная практика позволит запустить механизмы конкуренции и среди заказчиков, а также создать основу для постепенного уменьшения участия государства на данном рынке. В идеале, подобные аккредитованные заказчики должны создать СРО, которая заменит ГЖК и будет заниматься разработкой собственных стандартов для своих членов.

2. Организация будет выполнять функции в сфере методологии проектирования и формирования институтов рынка жилья. В идеале данные функции должны частично осуществляться участниками рынка, но этого не происходит в силу отсутствия конкуренции как основного двигателя эффективности, а также в силу необходимости значительных единовременных инвестиций. Частично функции должны выполняться органами государственной власти в рамках технического регулирования, однако и этого не происходит.

Организация может взять на себя подобные функции в силу ряда преимуществ:

• Возможности, в отличие от большинства коммерческих компаний, концентрировать значительные финансовые и интеллектуальные ресурсы в одном направлении (создание типовых проектов или внедрение новых материалов).

• Возможности, в отличие от органов государственной власти, полноценно использовать проектный подход и применять коммерческие системы стимулирования персонала и привлечения лучших кадров.

В результате реализации этих преимуществ ГЖК будет способна:

• Разрабатывать типовые проекты жилья на основе современных технологий проектирования и использования эффективных материалов.

• Разрабатывать проекты технических стандартов качества для одобрения органами государственной власти.

• Разрабатывать проекты документов территориального планирования в соответствии с единой государственной концепцией по заказам органов местного самоуправления.

• Разрабатывать типовые документы для формирования организаций, объединяющих граждан с целью строительства и эксплуатации жилья.

Исходя из функций, которые предстоит осуществлять ГЖК, можно однозначно прийти к выводу об отсутствии возможности образования ее в форме органа государственной власти, бюджетного учреждения или государственного унитарного предприятия. ГЖК — это структура, которой в самого начала предстоит активно участвовать в рыночных отношениях (в конкурсах, привлечении кредитных ресурсов, принятии ответственности за качество выполненных работ, использование конкурентных механизмов компенсации услуг персонала и так далее), а затем, в идеале, полностью перейти на рыночную основу функционирования. В этой связи, наиболее оптимальным решением будет безусловно учреждение организации в форме открытого акционерного общества.

Прозрачные процедуры корпоративного управления позволят ограничить возможности для конфликта интересов. Современные методы бюджетирования и стимулирования персонала позволят создать мотивацию к контролю над затратами при соблюдении стандартов качества. Государство в качестве акционера не должно ставить задачу повышения рентабельности сверх установленной величины, что позволит применить еще один механизм контроля над ценой жилья. Получаемая прибыль может целевым образом направляться на институциональную деятельность, результаты которой будут находиться в открытом доступе для всех участников рынка.

Основным результатом деятельности ОАО «Государственная жилищная корпорация» должен стать качественный перелом в формировании рынка доступного жилья, в результате которого свои жилищные условия смогут улучшить не только те 5 -10% граждан, доходы которых позволяют сегодня приобретать квартиры при текущем уровне цен, а до 40% населения, что переводит приоритетный национальный проект «Доступное жилье» в принципиально новую социальную плоскость и обеспечивает принципиально иной политический результат.

Андрей Буренин,

Депутат ГД ФС РФ, член Генерального совета партии «Единая Россия»

Владимир Щербаков,  

Генеральный директор Иркутского регионального ипотечного агентства

Дата публикации: 10-05-2007

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here